“安徽建设学校时代地标”转型新时代智能化楼宇标杆——京城大厦的智能化改造

安徽建设学校中国北京，2019年12月20日——目前中国经济中发生的深刻变化是什么？数据显示，在改革开放前30年里，我国固定资产的投资增长大约是GDP增速的1.5~2倍，而过去几年中，固定资产的投资增长基本和GDP同步。这个趋势反映出中国经济进入了新阶段，投资驱动不再是经济增长的主要因素。正如一些经济学家所言，经过40多年改革开放，经济高速发展，工业化进程和伴随着工业化进程的资本积累已经基本完成，中国经济正从增量阶段转向存量阶段。

而经过多年的发展，中国的房地产市场也发生了重大变化，从“增量时代”进入“存量时代”。存量时代下，城市更新成为主流行业趋势，不动产的精细化管理与运营成为行业价值提升的新方向。

一座时代地标，一段辉煌历史

京城大厦是中国第一座智能化超高层钢结构建筑，见证了一个时代的发展。作为20世纪90年代北京城最先进的现代化办公大楼，当年所应用的设计理念和技术，包括设备设施，均代表了国际最领先的水准。因而1992年作为中信集团的总部投入运营的京城大厦，是当时当之无愧的北京地标。

在历经近30年的使用、历经无数辉煌后，与许多具有历史的时代建筑一样，京城大厦也面临着时代的发展和科技的进步，不断被周边新的建筑挑战、与越来越多的高层建筑共同竞争的局面。此外，随着配电设备超期服役，能耗大，具有安全隐患，故障排除时间长，新风系统缺失，智能化程度不足，使用体验下降等问题的加剧，京城大厦亟需全面的升级改造。

作为中信集团房地产板块的投资运营专业平台，以商办业务为核心的中信资产运营有限公司（以下简称中信资产运营）从2017年开始，以“安全、舒适、智慧、节能”的理念，对京城大厦开启了全面的升级改造。希望通过新的技术和手段，让这座曾经的时代地标，成为新时代的智能化楼宇标杆。在经过详细探讨、论证后，在大楼的电气化与数字化方面，中信资产运营最终携手施耐德电气对京城大厦进行全面的电气化与数字化升级改造。

并且，在2018年3月，中信资产运营与施耐德电气正式签署战略合作协议，组建合资公司——中信施耐德智能楼宇科技（北京）有限公司（简称中信施耐德）。中信施耐德将依托两大世界500强企业的强大股东支持，积极开拓楼宇智能化及综合能源服务市场，战略布局绿色智能与节能环保领域，以期成为全球领先的智能楼宇整体解决方案服务商。

精“修”细作，以人为本

改造伊始，鉴于国内相关规模的案例较少，无太多经验可借鉴，以及京城大厦内部电气设备的工作状态、数据并不清晰，双方并没有贸然开始。施耐德电气服务业务数字化运营中心负责人董鹏表示，前期调研阶段是一个细致且关键的过程，必不可少。施耐德电气首先组织了专家团队对京城大厦进行了全方位的咨询评估，与业主进行了深入的讨论和分析，提出了重塑京城大厦新价值的优化建议，在保证安全运营的基础上，更加注重数字化应用和客户体验，提出了安全、高效、智慧、绿色的整体解决方案和分步实施计划。

2018年8月，施耐德电气对京城大厦的改造进入施工阶段。因为整个改造是在京城大厦的正常运营状态下进行的，为了能在改造过程中不影响大楼用户的日常使用，施耐德电气与中信资产运营进一步制定了详细的分布式优化方案，将影响降到最低。同时，为确保大楼的安全运营，施耐德电气全面升级了配电系统，并通过施耐德电气强弱电一体化的智能楼宇平台，进行了数字化升级。

在京城大厦的系统功能上，施耐德电气对其监控范围和监控功能进行升级，全面监控京城大厦内如供配电系统、冷热源系统、空调机组、新风机组、送排风机、集水井、中水系统、公共照明等各类机电设备；在系统性能提升上对大厦楼宇自控系统进行重新选型，以适合当前网络技术以及互联互通技术的发展，并为京城大厦内的各类机电设备的管理提供先进、可靠的平台；在系统功能基本实现的前提下，又通过与京城大厦的管理人员的沟通交流，根据大厦的运行管理模式制定各类优化控制策略，包括各类节能优化策略、各类管理优化策略以及提高人员工作效率。

软硬兼顾，“效”果初显

对于高层建筑而言，配电设备的二次改造与调试难度极高，尤其是对已经运行多年的京城大厦，其很多配电产品早已经更新换代。为保证京城大厦电力的充足与安全，在硬件方面，施耐德电气采用强弱电一体化方案，对中、低压配电系统进行改造，把老式分离式配电柜更换为施耐德电气智能配电柜，增加了电气火灾报警系统，并对所有能耗设备加装了数据采集和智能监控系统，打造了互通互联的能源设备基础，实现了数据采集分析的通道，保障了整楼设备的稳定运营，同时成立了中央监控应急指挥中心。

在软件方面，施耐德电气利用自身优势，应用最先进的智能楼宇管理平台EcoStruxure Building Operation，在机电设备的监控和管理基础上无缝集成了电力监控和能耗管理系统，对主要的机电系统如空调、通风、公共照明等进行人性化智能调节和控制。同时“云能效”和“千里眼”云平台可对能源与设备、人员操作等数据进行采集、分析和进行可视化管理，有效提高能效节约成本。改造完成后，京城大厦的工作人员可以利用移动终端APP实时显示设备的运行状态，可快速发现、报警和定位事故设备，迅速采取应急措施，使设备运作更加安全高效。

对于现阶段的改造成果，董鹏认为在改造局部完成的状态下，数据显示京城大厦的数字化改造是非常有成效的。“通过基于施耐德电气EcoStruxure配电和楼宇整体解决方案，京城大厦80%的故障问题能够远程得到解决，远超‘计划检修降低3成’的计划目标，并预计实现有效节能20%以上。”虽然改造还没有结束，但对比以往高层建筑智能化升级改造的数据，施耐德电气有信心在京城大厦的改造升级上实现全面超越。

“京城大厦的改造，立足于构建写字楼设施设备改造和智能化改造的行业标准”，中信资产运营总经理杨劲表示，京城大厦将继续以建筑设备自动化为核心，结合最新的人工智能、物联网大数据应用、兼容人脸识别、智慧会议室、智慧食堂、无人便利店等新技术，变得更加安全、智能、环保，成为高品质的绿色智能大厦的创新标杆。而这些方面的改变，也都是中信资产运营在运营管理上提出的空间、环境、服务“三大场景”构想在京城大厦上的实践，尤其是环境的智能化这一场景，将大幅提高有助于京城大厦的运营综合效应，更有益于在京城大厦工作的每一个人。

“未来，施耐德电气会以厂商级的全生命周期服务，持续优化和提升京城大厦的运维管理水平，让其不断焕发出新的活力，“施耐德电气副总裁、服务业务部中国区负责人陈蔚蔚表示。“在存量经济时代，施耐德电气将以能源与自动化双重优势推进在楼宇、工业、基建以及数据中心在内各领域的运维管理水平，以现代服务业释放市场活力，推动我国产业升级进程。”

关于中信资产运营

中信资产运营有限公司，是2016年9月由中信集团批准设立的全资一级子公司，是中信集团房地产板块投资运营的专业平台。

中信资产运营以商办不动产资产管理为核心，业务涉及办公运营、客户服务、城市更新、智能电气等领域，下辖管理包括国际大厦、京城大厦在内的多个标杆项目。

关于施耐德电气

在施耐德电气，我们相信，获取能源并利用数字技术是人们的基 本权力，我们赋能所有人对能源和资源的最大化利用，并确保每 一个人，在任何时间，任何地点都能尽享Life Is On。

我们提供能源与自动化数字解决方案，以实现高效和可持续。我 们将世界领先的能源技术、自动化技术、软件及服务融合于整体 解决方案之中，服务于家居、楼宇、数据中心、基础设施和工业 市场。

我们致力于打造有意义、包容和赋能的企业价值观，并承诺让这 个开放的，全球化的，创新的生态圈释放无限可能。